La riqualificazione efficiente delle periferie

Negli ultimi vent’anni, la riqualificazione urbanistica è divenuta una delle principali sfide e opportunità per le metropoli contemporanee. Da spazi ex industriali a quartieri periferici disfunzionali, le città stanno riscrivendo il proprio codice genetico, trasformando aree marginali in nuovi poli attrattivi, sostenibili e multifunzionali.

Aree ex industriali sono diventate uno dei principali ambiti di intervento per architetti, urbanisti e amministrazioni locali. Spinte da esigenze ambientali, economiche e sociali, queste trasformazioni stanno ridefinendo il rapporto tra centro e periferia, con un forte impatto sull’identità e la vivibilità delle città contemporanee.

Il processo non è solo architettonico, ma sociale, ambientale ed economico, e coinvolge amministrazioni pubbliche, investitori privati, comunità locali e studi di progettazione in un dialogo complesso e interdisciplinare.

Perché le aree ex industriali sono centrali nella rigenerazione urbana

Le aree industriali dismesse rappresentano opportunità preziose per la rigenerazione urbana perché mettono a disposizione spazi ampi, facilitano interventi su larga scala e masterplan integrati, inoltre presentano generalmente in posizioni strategiche, spesso collocate tra centro e periferia e fungono da cerniera urbana.

Infine hanno un valore simbolico, la loro riconversione racconta il passaggio da un modello economico-industriale a uno basato su creatività, innovazione e sostenibilità.

Tendenze principali nella rigenerazione delle periferie urbane

Le periferie non sono più solo zone residenziali ai margini del tessuto urbano: oggi rappresentano territori strategici per la sperimentazione di nuovi modelli abitativi, lavorativi e sociali.

Le principali tendenze nella rigenerazione urbana includono: trasformazione di aree dismesse in spazi polifunzionali, come ex fabbriche, magazzini e depositi ferroviari che vengono riconvertiti in residenze, uffici, centri culturali e spazi verdi; sostenibilità ambientale come priorità progettuale, quindi riuso dei materiali, bioedilizia, energia rinnovabile e mobilità dolce; coinvolgimento delle comunità locali nei processi decisionali e progettuali (urbanismo tattico e partecipato); mix funzionale e sociale, ovvero evitare la monocultura urbana attraverso un equilibrio tra residenze, servizi, attività culturali e commerciali. E infine, l’arte pubblica e la cultura come strumenti di identità e inclusione.

Approcci progettuali maggiormente adottati

Le nuove pratiche di riqualificazione urbana si muovono lungo alcune direttrici comuni: in primis la sostenibilità ambientale e la resilienza climatica, il recupero di spazi abbandonati avviene secondo criteri energetici avanzati (NZEB, certificazioni LEED/BREEAM), l’incremento del verde urbano e la permeabilità del suolo sono fondamentali per affrontare i cambiamenti climatici.

Poi si percorre la direzione del mix funzionale: i nuovi distretti non sono più monofunzionali. Spazi residenziali, uffici, retail, scuole, coworking e cultura convivono per garantire vitalità urbana 24/7. Un altro elemento che accomuna le riqualificazioni urbanistiche è la costruzione di una mobilità dolce e la realizzazione di infrastrutture intelligenti, con priorità alla ciclo-pedonalità, trasporto pubblico efficiente, mobilità condivisa e digitalizzazione dei servizi urbani.

C’è poi il determinante fattore sociale con l’inclusione e la partecipazione, gli interventi più riusciti coinvolgono attivamente i cittadini nei processi decisionali e progettuali, riducendo il rischio di gentrificazione e alienazione sociale.
Senza dimenticare la valorizzazione dell’identità locale, la memoria dei luoghi, in particolare negli ex distretti industriali, viene recuperata e reinterpretata, fondendo tradizione e contemporaneità.

Interventi ricorrenti

Tra le soluzioni più frequenti negli interventi di riqualificazione delle periferie troviamo: la creazione di parchi urbani e di corridoi verdi (green infrastructure); lo sviluppo di spazi pubblici e collettivi multifunzionali e di piazze condivise; nuove centralità urbane con housing sociale, coworking, poli culturali; gli interventi di edilizia residenziale innovativa e accessibile; il recupero di architetture industriali storiche con approcci conservativi e contemporanei

Obiettivi comuni: città più vive, inclusive e resilienti

I nuovi centri urbanistici nascono con obiettivi chiari: ridurre la dispersione urbana e il consumo di suolo; promuovere l’efficienza energetica e l’uso di materiali sostenibili, creare spazi urbani ibridi, capaci di rispondere a esigenze abitative, produttive e relazionali; favorire l’equilibrio sociale attraverso housing accessibile e servizi di prossimità; rigenerare, più che sostituire, recuperare l’anima dei luoghi per trasformarli senza snaturarli.

Casi studio in Italia

UpTown EuroMilano: il primo smart district italiano all’insegna della sostenibilità urbana

Il progetto UpTown EuroMilano o rappresenta una delle più ambiziose operazioni di rigenerazione urbana nel contesto milanese e nazionale.

Situato nella zona nord-ovest di Milano, tra Cascina Merlata, Expo e il quartiere Gallaratese, UpTown è il primo smart district d’Italia completamente carbon free, progettato per offrire un nuovo modello di vita urbana integrata, sostenibile e orientata al benessere delle persone.

Di recente EuroMilano SpA ha vinto il Premio Sviluppo Sostenibile 2024 per il progetto UpTown.

Un nuovo paradigma abitativo

Con una superficie complessiva di oltre 900.000 mq, il masterplan di UpTown – curato da CZA – Cino Zucchi Architetti – combina residenze, servizi, spazi pubblici e verde urbano secondo un approccio olistico alla qualità dell’abitare. L’intervento prevede circa 3.000 unità abitative ad alta efficienza energetica, integrate in un tessuto urbano accessibile, privo di barriere architettoniche e completamente pedonalizzato.

Verde, mobilità dolce e servizi

Uno degli elementi distintivi del progetto è il grande parco urbano di 300.000 mq, cuore pulsante del distretto, che funge da elemento connettivo tra gli edifici e le funzioni pubbliche e private. L’intero quartiere è concepito per incentivare la mobilità dolce, con percorsi ciclopedonali, accessibilità al trasporto pubblico e assenza quasi totale di traffico veicolare in superficie. I parcheggi sono interrati e progettati per ridurre l’impatto ambientale.

Il quartiere include servizi scolastici, spazi commerciali, aree sportive, un centro civico e hub tecnologici, oltre a strutture per la salute e il tempo libero. La prossimità al polo fieristico di Rho-Pero e al futuro MIND (Milano Innovation District) lo rende un punto nevralgico per la trasformazione dell’area metropolitana.

Innovazione e sostenibilità

UpTown è stato pensato fin dall’origine come un distretto intelligente: impianti centralizzati per il teleriscaldamento e il teleraffrescamento, sistemi di raccolta automatizzata dei rifiuti, edifici NZEB (Nearly Zero Energy Building) e una gestione energetica avanzata tramite piattaforme digitali contribuiscono a ridurre significativamente l’impronta ecologica del quartiere.

La progettazione architettonica e del paesaggio è orientata alla massima efficienza energetica e alla vivibilità, con grande attenzione all’invarianza idraulica, al ciclo delle acque, alla biodiversità e all’integrazione tra costruito e natura.

Un modello replicabile

UpTown si propone non solo come intervento residenziale di alta qualità, ma come modello replicabile di urbanizzazione sostenibile, in grado di anticipare le esigenze delle città contemporanee in termini di densità abitativa, transizione ecologica e inclusione sociale.

L’intervento è promosso da EuroMilano SpA, società di sviluppo urbano con una forte esperienza nei processi di rigenerazione su larga scala. Il successo di UpTown si riflette in una domanda immobiliare costantemente alta e in una crescente attrattività anche per investitori istituzionali e operatori dei servizi.

BiM – Dove Bicocca incontra Milano

Di più recente realizzazione, si tratta di un ambizioso progetto di rigenerazione urbana che trasforma un intero isolato nel cuore del quartiere Bicocca a Milano, un’area storicamente legata all’ex fabbrica Pirelli.

Promosso da Aermont Capital e Kervis SGR, con la direzione artistica di Piuarch e il progetto paesaggistico di Antonio Perazzi, BiM si propone come un modello di workplace sostenibile, integrato e innovativo (finalizzato ad ottenere spazi in Classe A con i più alti requisiti di ESG e sostenibilità riconosciuti dalle principali certificazioni green tra cui LEED Platinum, BREEAM Excellent, Well Gold e WiredScore enabled).

Un distretto urbano integrato

Il progetto interessa due edifici principali: Pirelli 10 e Innovazione 3, per un totale di oltre 50.000 metri quadrati. Gli spazi sono destinati a uffici, retail, cultura e socialità, con l’obiettivo di creare un ecosistema urbano che promuova l’economia circolare e la biodiversità naturale, sociale e culturale.

Architettura e paesaggio in dialogo

Il cuore pulsante di BiM è la piazza centrale, un bosco urbano progettato da Antonio Perazzi che invita all’esplorazione e alla socialità. Al centro della piazza sorge il Pavilion, uno spazio polifunzionale dal design distintivo e mutevole, concepito come collettore di idee e progetti speciali.

Sostenibilità e innovazione

BiM è candidato alle più importanti certificazioni green a livello internazionale, tra cui LEED Platinum, BREEAM Excellent, Well Gold e WiredScore enabled. Il progetto mira a ridurre l’impatto ambientale attraverso il retrofitting, rigenerando l’esistente anziché costruire ex novo.

Connessione con il territorio

BiM si integra con le istituzioni culturali e scientifiche del quartiere, come l’Università degli Studi Milano-Bicocca, la Fondazione Pirelli, Pirelli HangarBicocca, il CNR e il Teatro Arcimboldi. La posizione strategica, ben collegata con il centro città, gli aeroporti e i principali scali ferroviari, ne fa un punto di riferimento per la comunità locale e internazionale. In sintesi, BiM rappresenta un esempio di come l’architettura contemporanea possa contribuire alla creazione di spazi di lavoro sostenibili, integrati e in dialogo con il territorio, rispondendo alle esigenze della città di domani. 

Bologna – rigenerazione dello “Scalo Ravone-Prati” ad opera di Nhood

Nhood, società internazionale di soluzioni immobiliari specializzata nel commercial real estate e nella rigenerazione urbana ha vinto il bando C-40 Reinventing Cities, promosso dal Comune di Bologna e FS Sistemi Urbani (società del Gruppo FS Italiane), per la rigenerazione dello “Scalo Ravone-Prati” nel capoluogo emiliano con il progetto “Green Soul”.

Riconnessione di un’area spezzata in ottica ecologica

L’intervento si propone di ricucire l’area, attualmente tagliata in due dall’infrastruttura ferroviaria, attraverso la realizzazione di un nuovo quartiere ricco di servizi, a soli tre chilometri dal centro cittadino e due chilometri dall’Aeroporto Internazionale Guglielmo Marconi.

Uno spazio di relazione ideato secondo la visione di Nhood “dall’Abitare al Vivere”, capace di soddisfare la domanda abitativa di Bologna, integrandosi nel contesto in continua rigenerazione del quadrante nord-ovest della città attraverso il progetto La Città della Conoscenza. Il progetto prevede, nello specifico, immobili a uso misto con circa 31.000 mq a destinazione residenziale, incluse una parte di affordable housing, una parte di build to rent e una porzione destinata alla vendita a libero mercato. Verranno inoltre realizzati 2.500 mq destinati a servizi di quartiere quali esercizi commerciali, soluzioni ricettive e uffici.

Green Soul ambisce a diventare un distretto car-free ed energy positive, ovvero autosufficiente dal punto di vista energetico grazie a sistemi impiantistici diversificati come il fotovoltaico e il meccanismo di raccolta delle acque piovane.

Casi studio nel mondo

Urban Oasis Bratislava: rigenerazione urbana sostenibile nel cuore di Chalupkova

Il progetto “Urban Oasis” di Stefano Boeri Architetti rappresenta un’importante iniziativa di rigenerazione urbana nel quartiere Chalupkova di Bratislava (Slovacchia). Vincitore di un concorso internazionale, il masterplan si sviluppa su un lotto triangolare di 32.500 mq e prevede la realizzazione di cinque edifici (una torre e quattro strutture a media densità) attorno a un ampio parco centrale pubblico.

Un nuovo cuore verde per la città

Il progetto mira a trasformare un’area precedentemente industriale, da anni caratterizzata da edifici dismessi e inquinamento acustico, in un nuovo centro urbano. Il parco centrale funge da elemento unificante, con percorsi pedonali e ciclabili che attraversano lo spazio, promuovendo la mobilità sostenibile e migliorando la qualità della vita dei residenti.

Sostenibilità ambientale e benessere urbano

“Urban Oasis” integra soluzioni innovative per la sostenibilità ambientale. I tetti verdi e le pavimentazioni permeabili favoriscono la gestione delle acque meteoriche, mentre i pannelli solari installati su circa 4.600 mq di superficie contribuiscono alla produzione di energia rinnovabile. La vegetazione, oltre a migliorare la qualità dell’aria, agisce come barriera naturale contro l’inquinamento acustico, creando un ambiente più salubre per i residenti.

Un modello di architettura contemporanea

Gli edifici presentano facciate ondulate e irregolari, progettate per interrompere la propagazione del suono e migliorare l’isolamento acustico. Le logge lungo le facciate rivolte verso le strade trafficate offrono spazi di transizione tra l’interno e l’esterno, mentre i balconi animano le facciate interne, affacciate sul parco centrale. Questa articolazione volumetrica non solo risponde a esigenze funzionali, ma contribuisce anche a definire un’identità architettonica distintiva per il quartiere.

Tokyo – Azabudai Hills: il nuovo quartiere dove abitanti autoctoni e attività commerciali storiche hanno deciso di tornare

Il nuovo quartiere nel cuore di Tokyo, progettato da Heatherwick Studio, Azabudai Hills, è il culmine di un processo di riqualificazione trentennale guidato da Mori Building Co. Ltd., leader giapponese nello sviluppo del paesaggio urbano.

Un quartiere eterogeneo e informale

Il nuovo quartiere è composto da edifici residenziali, spazi commerciali, una scuola, due templi, gallerie d’arte, uffici e ristoranti, il tutto immerso in 2,4 ettari di verde pubblico.

Il progetto incoraggia connessioni mirate tra pendolari, residenti e pubblico, e il quartiere di 8,1 ettari è ricco di alberi, fiori e giochi d’acqua. Percorsi sinuosi e pendenze pedonali sui tetti invitano all’esplorazione e a incontri informali.

Thomas Heatherwick, fondatore di Heatherwick Studio, ha dichiarato: “Volevamo creare un quartiere che si connettesse alle emozioni delle persone in un modo diverso. Combinando strutture culturali e sociali con uno straordinario paesaggio tridimensionale ed esplorabile, è stato possibile offrire ai visitatori e alla comunità locale un luogo dove incontrarsi e godere di spazi pubblici verdi”.

Tokyo è una giustapposizione di architettura antica e moderna, con edifici grandi e piccoli addossati l’uno all’altro. Il design celebra questa ricca stratificazione e tutta la varietà e l’intensità della città. Residenti e visitatori possono incontrarsi e lasciarsi ispirare da un nuovo paesaggio che include ampi giardini pubblici, una piazza centrale e lo spazio eventi The Cloud.

Oggi è una delle aree urbane più verdi di Tokyo e prosegue l’impegno di Mori Building Company nel creare città giardino in cui il paesaggio sostiene contemporaneamente la natura e le persone. Durante i trent’anni di riqualificazione di questo sito, Mori Building Co. ha collaborato con oltre 300 residenti e aziende per dare nuova vita al quartiere. Oltre il 90% degli inquilini e delle aziende originari ha ora scelto di tornare nel nuovo quartiere. Azabudai Hills è inoltre sulla buona strada per diventare uno dei siti più grandi al mondo a ricevere la certificazione preliminare WELL, la certificazione LEED Neighbourhood Development di livello più alto per gli sviluppi a uso misto, e la certificazione LEED BD+C (Building Design/Core and Shell Development).

Hoowave Water Factory: la visione di MVRDV per Huwei

Il progetto Hoowave Water Factory, ideato dallo studio olandese MVRDV, rappresenta una proposta innovativa per la riqualificazione del sistema idrico della città di Huwei, situata nella contea di Yunlin, Taiwan. Commissionato dal Ministero dell’Economia taiwanese, il piano mira a trasformare il tradizionale approccio monofunzionale nella gestione delle acque in un sistema multifunzionale che integra ecologia, cultura e urbanistica.

Con Hoowave Water Factory, MVRDV non solo propone una soluzione ingegneristica avanzata per la gestione delle acque, ma anche un modello di città resiliente e sostenibile, dove l’architettura del paesaggio diventa strumento di connessione tra uomo, natura e cultura. Il progetto, il cui completamento è previsto entro il 2026, rappresenta un esempio significativo di come l’architettura possa rispondere alle sfide ambientali e sociali contemporanee.

Un nuovo paradigma per la gestione dell’acqua

Il progetto si sviluppa su un’area di 50 ettari, con 60 ettari di spazi programmati, e si propone di modernizzare le vie d’acqua di Huwei, tra cui il fiume Beigang e il canale Anqingzhen. L’obiettivo è abbandonare l’approccio tradizionale di controllo e direzione dell’acqua, per adottare un sistema che cattura, immagazzina e riutilizza l’acqua, restituendo spazio al fiume, alla natura e alla vita urbana.

Strategia progettuale

Il masterplan si fonda su cinque principi fondamentali: resilienza, ecologia, connessione, cultura e fattibilità. Tra le principali azioni previste, vi è l’installazione di bacini idrici naturali distribuiti in tutta la città, principalmente su proprietà pubbliche come scuole, per semplificarne l’implementazione. Inoltre, si prevede la purificazione e naturalizzazione del canale Anqingzhen, trasformando le aree dismesse della fabbrica in spazi pubblici, come parchi e aree ricreative.

Integrazione con il paesaggio urbano

Una delle innovazioni principali del progetto è la trasformazione della diga a sud del centro cittadino in uno spazio urbano accessibile, creando connessioni con la riva e aprendo l’area tra il fiume e la diga ad usi come piattaforme panoramiche e campi sportivi. Questa zona, denominata Beigang River Park, è progettata tenendo conto della frequenza prevista delle inondazioni a varie distanze dal fiume.

Prospettive future

Il progetto prevede anche la creazione di tre nuovi percorsi ciclabili che utilizzano la diga ora accessibile come spina dorsale: un anello di 2,7 km attorno al confine della fabbrica di zucchero; un anello di 6,4 km lungo la diga e ritorno lungo la riva del fiume; e un anello di 8,4 km che collega il cuore della città al Pinghe Flood Detention Pond a est. Inoltre, il design del Pinghe Lake propone che quello che attualmente è un bacino di detenzione delle inondazioni possa diventare un hotspot ecologico e una destinazione per sportivi e ciclisti.

Ripensare le rive della baia di Humber (Toronto, Canada), alla maniera di Allies and Morrison

Il progetto Humber, firmato dallo studio britannico Allies and Morrison, rappresenta una visione ambiziosa di rigenerazione urbana per l’area di Toronto situata lungo l’estuario del fiume Humber. Pensato come un quartiere a uso misto, il masterplan integra residenze, uffici, spazi pubblici e servizi, ponendo al centro la relazione tra città e paesaggio naturale.

La proposta si distingue per un approccio sensibile alla scala urbana e ambientale: edifici di altezza moderata, trame urbane permeabili e un forte accento sulla mobilità dolce. Il sistema del verde, che si estende dal waterfront fino all’interno del quartiere, diventa l’elemento generativo dell’intervento, rafforzando la resilienza climatica e la biodiversità. Humber si inserisce così nel più ampio processo di trasformazione sostenibile di Toronto, dimostrando come l’architettura possa dialogare con l’identità locale, rafforzando al contempo i principi di inclusività, accessibilità e qualità dello spazio urbano.

Situato su un sito di 11,5 ettari al 2150 di Lakeshore Boulevard West, all’incrocio con Park Lawn Road, il progetto prevede la trasformazione dell’ex sito della fabbrica di biscotti Christie in un nuovo quartiere urbano ad alta densità. Il masterplan mira a sfruttare la posizione unica del sito per creare un luogo al tempo stesso urbano e verde, creando il meglio della vita cittadina con accesso a spazi verdi e al lungolago.

FAQ riqualificazione periferie 

Perché le riqualificazioni urbanistiche (di aree periferiche e non solo) sono una tendenza tanto diffusa nelle metropoli del mondo?

La riqualificazione urbanistica non è solo un’operazione estetica o immobiliare, ma una vera e propria “cura urbana”. I progetti più riusciti sono quelli capaci di leggere il DNA dei luoghi, integrare esigenze ambientali e sociali, e restituire alla città porzioni di sé rimaste in silenzio per troppo tempo. Le metropoli del futuro saranno quelle che avranno saputo rigenerarsi a partire da ciò che sembrava perduto.

Che cosa si intende per “rigenerazione urbana”? È sinonimo di riqualificazione?

Sono concetti simili, ma la rigenerazione urbana ha un significato più ampio: comprende aspetti sociali, economici e culturali, oltre a quelli edilizi.

Chi può promuovere un progetto di riqualificazione urbana?

Generalmente gli enti pubblici (Comune, Regione); talvolta anche qualche soggetto privato come imprese o cittadini proprietari; oppure può essere un progetto in partenariato pubblico-privato (PPP).

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